A transição para a mobilidade elétrica é uma realidade inegável, e o número de veículos elétricos e híbridos plug-in nas ruas cresce exponencialmente. Essa mudança, que representa um avanço em sustentabilidade e tecnologia, traz consigo novos desafios para a vida em condomínio, especialmente no que tange à infraestrutura de recarga nas garagens. Síndicos, administradoras, condôminos e incorporadoras se veem diante de uma encruzilhada: como adaptar as edificações existentes e planejar as futuras para atender a essa demanda crescente sem comprometer a segurança, a equidade e a saúde financeira do condomínio? Em nosso escritório, com mais de três décadas de atuação no direito condominial, imobiliário e cível, temos acompanhado de perto essa evolução e compreendemos que a ausência de um planejamento jurídico e técnico adequado pode gerar conflitos onerosos e desvalorização patrimonial.

A Nova Realidade das Garagens: Mais do que Estacionar, é Recarregar

As garagens condominiais, antes espaços puramente destinados ao estacionamento, agora precisam se transformar em pontos de abastecimento de energia. Essa mudança não é trivial e envolve questões elétricas, de segurança, de custos e, fundamentalmente, de direitos e deveres.

1. O Direito do Condômino à Recarga e os Limites da Propriedade:

Um dos primeiros questionamentos que surgem é o direito do condômino de instalar um ponto de recarga em sua vaga de garagem. O Código Civil garante ao condômino o direito de usar, fruir e livremente dispor de suas unidades, mas também impõe limites, como não prejudicar a segurança, a solidez e o sossego dos demais.

• Riscos de Agir Incorretamente: A proibição indiscriminada da instalação de pontos de recarga, sem respaldo técnico ou jurídico, pode levar a ações judiciais por parte dos condôminos, alegando cerceamento de seu direito. Por outro lado, a permissão sem regras claras pode resultar em instalações elétricas precárias, sobrecarga da rede do condomínio e riscos de incêndio, expondo o condomínio a responsabilidades civis e criminais.
• Soluções Jurídicas: A convenção e o regimento interno precisam ser atualizados para abordar expressamente a questão, estabelecendo procedimentos claros para a solicitação, aprovação e instalação dos pontos de recarga, bem como a responsabilidade pelos custos e a medição do consumo.

2. A Infraestrutura Elétrica: Um Desafio para Condomínios Antigos e Novos:

A rede elétrica de muitos condomínios, especialmente os mais antigos, não foi projetada para suportar a demanda energética de múltiplos veículos elétricos sendo recarregados simultaneamente.

• Direitos e Deveres: O condomínio tem o dever de manter a infraestrutura comum em condições seguras e adequadas. A adaptação da rede elétrica pode ser considerada uma benfeitoria necessária ou útil, cuja aprovação e custeio dependem de quóruns específicos em assembleia. As construtoras e incorporadoras, por sua vez, têm a responsabilidade de entregar edificações com infraestrutura adequada às necessidades contemporâneas, e a previsão de pontos de recarga já se torna um diferencial competitivo e, em breve, uma exigência.
• Riscos de Agir Incorretamente: A sobrecarga da rede elétrica pode causar quedas de energia, danos a equipamentos e, no pior cenário, incêndios. A ausência de um plano de adequação da infraestrutura pode gerar conflitos entre condôminos que desejam instalar os pontos e o condomínio que não tem capacidade para atendê-los.
• Soluções Jurídicas: É fundamental a realização de um laudo técnico por engenheiro eletricista para avaliar a capacidade da rede existente e propor as adaptações necessárias. A aprovação dessas obras em assembleia, com a devida distribuição dos custos (seja rateio entre todos, custeio pelos interessados ou modelo híbrido), é crucial. Para novas construções, a previsão de infraestrutura para veículos elétricos desde o projeto é a solução mais eficaz e econômica.

3. Custos e Modelos de Cobrança: A Equidade na Divisão de Despesas:

A energia consumida pelos veículos elétricos é um custo que precisa ser medido e cobrado individualmente para garantir a equidade entre os condôminos.

• Direitos e Deveres: O condomínio tem o dever de cobrar as despesas de forma justa e transparente. O condômino que utiliza o ponto de recarga tem o dever de arcar com o custo da energia consumida.
• Riscos de Agir Incorretamente: A ausência de um sistema de medição individualizada pode levar ao rateio da energia consumida pelos veículos elétricos entre todos os condôminos, gerando injustiça e conflitos. Isso pode levar a ações judiciais por parte dos condôminos que não possuem veículos elétricos, alegando enriquecimento sem causa.
• Soluções Jurídicas: A instalação de medidores individuais para cada ponto de recarga é a solução mais justa. A convenção e o regimento interno devem prever o modelo de cobrança (seja via administradora, empresa terceirizada ou sistema de gestão de energia), bem como as penalidades para o não pagamento.

A Importância de um Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário

Diante da complexidade técnica, legal e financeira que envolve a instalação de pontos de recarga para veículos elétricos em condomínios, a atuação de um advogado especialista em direito condominial e imobiliário é uma necessidade estratégica. As leis são recentes e a jurisprudência ainda está em formação, exigindo um profissional com conhecimento aprofundado e atualizado.

Um especialista não apenas conhece a legislação, mas entende as complexidades da vida condominial, os desafios de infraestrutura e as melhores práticas para evitar litígios. A pressa em resolver problemas sem o devido respaldo jurídico pode levar a decisões que, embora bem-intencionadas, se mostram ineficazes ou até mesmo prejudiciais a longo prazo.

Nosso escritório está apto a elaborar parecer ao condomínio ou morador (es) para analisar a viabilidade jurídica da instalação dos pontos de acesso à energia de recarga para carros elétricos no condomínio.

Os Riscos de Agir Incorretamente: Perdas Reais por Falhas Comuns

Agir sem o devido respaldo jurídico ou ignorar a necessidade de adaptação à era da mobilidade elétrica pode gerar perdas reais e significativas:

• Conflitos e Litígios: A ausência de regras claras ou a proibição indevida pode levar a ações judiciais entre condôminos e o condomínio, gerando custos com advogados e indenizações.
• Insegurança e Riscos: Instalações elétricas precárias ou sobrecarga da rede podem resultar em acidentes (curtos-circuitos, incêndios), expondo o condomínio a responsabilidades civis e criminais.
• Desvalorização Patrimonial: Um condomínio que não se adapta às novas demandas do mercado, como a infraestrutura para veículos elétricos, pode ter sua imagem e valor de mercado comprometidos, perdendo atratividade para novos compradores.
• Custos Elevados de Adaptação Tardia: Postergar a adequação da infraestrutura pode significar custos muito mais altos no futuro, quando a demanda for maior e as soluções mais urgentes.

A prevenção é sempre o melhor caminho. A revisão e adequação da convenção e do regimento interno, aliadas a um planejamento técnico, são investimentos que garantem a segurança jurídica e a valorização do patrimônio de todos.

Prevenção e Atenção: O Caminho para a Segurança

A chave para lidar com a questão dos veículos elétricos em condomínios reside na antecipação e no planejamento. Não espere que o problema se instale para buscar soluções.

• Diagnóstico Técnico: Contrate um engenheiro eletricista para avaliar a infraestrutura elétrica do condomínio e a capacidade de suportar a demanda de veículos elétricos.
• Discussão em Assembleia: Leve o tema para a assembleia, promovendo o debate entre os condôminos e buscando a aprovação das alterações necessárias na convenção e no regimento interno.
• Regulamentação Clara: Estabeleça regras claras sobre a instalação, uso e custeio dos pontos de recarga, garantindo a segurança e a equidade.

Conclusão

A era dos carros elétricos já é uma realidade, e os condomínios não podem ficar à margem dessa transformação. A adaptação da infraestrutura de recarga nas garagens é um desafio complexo, que envolve aspectos legais, técnicos e financeiros. Ignorar essa demanda ou agir sem o devido respaldo jurídico é expor o condomínio a riscos de conflitos, acidentes e desvalorização patrimonial.

Em nosso escritório, temos como propósito estabelecido defender os interesses de nossos clientes, observando sempre a ética e a melhor técnica. Nossa experiência de mais de trinta anos nos capacita a oferecer soluções jurídicas personalizadas, que não apenas resolvem os problemas existentes, mas também previnem futuros conflitos, garantindo a segurança jurídica e a valorização do seu patrimônio. Não permita que seu condomínio fique para trás na corrida da mobilidade elétrica!

Nosso escritório se coloca à disposição para esclarecimentos e para a análise do caso concreto.

Nota Ética: este conteúdo é informativo e educativo, em conformidade com o Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB, não substitui análise de caso concreto e não contém promessa de resultado.