A segurança é uma das principais preocupações dos condôminos, e a instalação de sistemas de CFTV (Circuito Fechado de Televisão) tornou-se uma medida quase padrão nos condomínios brasileiros. No entanto, com a entrada em vigor da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD – Lei nº 13.709/2018), o que antes era uma decisão puramente técnica e de segurança, transformou-se em um complexo desafio jurídico. Em nosso escritório, com mais de três décadas de atuação no direito condominial e imobiliário, temos acompanhado de perto essa evolução e compreendemos que o equilíbrio entre segurança e privacidade não é apenas uma questão de bom senso, mas uma exigência legal que, se ignorada, pode gerar multas milionárias e ações judiciais contra o condomínio.

O Direito à Segurança vs. O Direito à Privacidade: Um Equilíbrio Delicado

O condomínio, como “controlador de dados” na terminologia da LGPD, precisa compreender que as imagens captadas pelas câmeras de segurança são dados pessoais. Isso porque, quando associadas a uma pessoa natural (um morador, funcionário ou visitante), essas imagens permitem sua identificação.

A instalação de câmeras, portanto, deve ser pautada por dois princípios fundamentais da LGPD que, à primeira vista, podem parecer conflitantes:

1. Finalidade Legítima: A coleta de imagens deve ter uma finalidade específica, explícita e legítima. No caso dos condomínios, a finalidade legítima por excelência é a segurança das pessoas e do patrimônio.
2. Minimização de Dados: O condomínio deve coletar apenas os dados pessoais mínimos necessários para atingir a finalidade declarada. Isso significa que a vigilância não pode ser excessiva, indiscriminada ou invasiva.

O grande dilema reside justamente nesse ponto: como garantir a segurança sem violar a privacidade dos moradores? A resposta está na proporcionalidade e na transparência.

A Instalação de Câmeras: O que a LGPD Exige?

Antes de instalar ou reformar um sistema de CFTV, o condomínio deve observar uma série de requisitos para estar em conformidade com a LGPD:

• Base Legal: A LGPD exige uma base legal para o tratamento de dados pessoais. No caso das câmeras de segurança, a base mais adequada é o legítimo interesse do controlador (Art. 7º, IX da LGPD), desde que os direitos fundamentais do titular não prevaleçam. O condomínio deve realizar um teste de ponderação para demonstrar que seu interesse legítimo na segurança se sobrepõe ao direito à privacidade dos moradores, especialmente em áreas comuns.
• Análise de Impacto à Proteção de Dados (AIPD): Para sistemas mais complexos ou que envolvam monitoramento em áreas sensíveis, a LGPD recomenda a realização de uma AIPD. Essa análise avalia os riscos que o tratamento de dados (no caso, a captação de imagens) pode gerar aos direitos e liberdades dos titulares (moradores).
• Transparência e Informação: Os moradores e frequentadores do condomínio devem ser informados de forma clara e acessível sobre a existência das câmeras. Isso é feito por meio de:
  • Avisos de Privacidade: Placas visíveis com o símbolo de câmera e informações sobre a finalidade da gravação, o responsável pelo tratamento (o condomínio) e os canais para exercer os direitos previstos na LGPD.
  • Regulamentação Interna: A existência e as regras de uso do CFTV devem constar expressamente no regimento interno do condomínio, aprovado em assembleia.

Onde Instalar (e Onde Não Instalar) Câmeras? As Áreas Sensíveis

Este é um dos pontos mais críticos. A LGPD e a jurisprudência têm sido bastante rigorosas em relação à instalação de câmeras em locais onde a expectativa de privacidade é elevada.

• Áreas Permitidas (Com Restrições):
  • Entradas e Saídas: Portarias, guaritas, portões e halls de elevador.
  • Áreas Comuns de Circulação: Corredores, escadas e halls.
  • Garagens: Entradas, saídas e corredores de circulação.
  • Áreas Externas: Fachadas, jardins e piscinas (desde que não capturem imagens de dentro das unidades).
  • Importante: Mesmo nessas áreas, as câmeras devem ser posicionadas para minimizar a captura de imagens de dentro das unidades privativas (janelas, sacadas).
• Áreas Expressamente Proibidas ou de Alto Risco:
  • Dentro das Unidades Privativas: Absolutamente vedado.
  • Áreas de Convívio com Alta Expectativa de Privacidade: Banheiros, vestiários de academia, salão de festas durante eventos privados.
  • Foco em Vagas de Garagem Específicas: A menos que haja um motivo de segurança muito forte e específico (ex: uma vaga que sofreu vários furtos), a vigilância individual de vagas pode ser considerada excessiva.
  • Áreas onde se possa captar imagens de telas de computador ou documentos: Como a recepção da administração.

Gestão das Imagens: Armazenamento, Acesso e Exclusão

Instalar as câmeras é apenas o primeiro passo. A gestão das imagens geradas é onde muitos condomínios falham e se expõem a riscos.

• Prazo de Retenção: As imagens não podem ser armazenadas indefinidamente. O condomínio deve estabelecer um prazo máximo de retenção (ex: 30 dias), compatível com a finalidade de segurança, e garantir a exclusão segura após esse período. Prazos muito longos (6 meses, 1 ano) são difíceis de justificar.
• Controle de Acesso: O acesso às imagens deve ser restrito e registrado. Apenas o síndico, o administrador ou funcionários autorizados, mediante necessidade, podem acessar o sistema. Deve-se manter um log (registro) de quem acessou, quando e por qual motivo.
• Compartilhamento com Terceiros: As imagens só podem ser compartilhadas com autoridades policiais ou judiciais mediante requisição formal. O compartilhamento informal com moradores, para “investigar” um incidente, é uma violação grave da LGPD, a menos que feito dentro de um procedimento interno regulamentado e com o consentimento das partes envolvidas.
• Segurança do Sistema: O condomínio deve adotar medidas técnicas para proteger o sistema de CFTV contra acessos não autorizados, hackers ou vazamentos (ex: senhas fortes, criptografia, firewall).

Os Riscos da Não Conformidade: Multas, Ações Judiciais e Danos Reputacionais

Ignorar a LGPD no uso de câmeras de segurança não é uma opção. As consequências podem ser severas:

• Multas da ANPD: A Autoridade Nacional de Proteção de Dados pode aplicar multas de até 2% do faturamento do condomínio no último exercício, limitadas a R$ 50 milhões por infração. Para um condomínio, o “faturamento” pode ser interpretado como o valor total das contribuições condominiais.
• Ações por Danos Morais: Moradores que se sentirem vigiados indevidamente podem mover ações judiciais buscando indenização por danos morais. A jurisprudência tem sido favorável aos titulares de dados nesses casos.
• Responsabilidade do Síndico: O síndico, como representante legal do condomínio, pode ser pessoalmente responsabilizado por falhas graves na implementação da LGPD.
• Insegurança Jurídica: Um sistema instalado de forma irregular pode ter suas imagens consideradas inválidas como prova em um processo judicial, anulando seu propósito principal.

A Importância do Assessoramento Jurídico Especializado

Diante da complexidade da LGPD e do direito condominial, a atuação de um advogado especialista é fundamental. Ele pode auxiliar o condomínio em todas as etapas:

1. Diagnóstico e Planejamento: Avaliar o sistema atual e planejar a expansão ou adequação.
2. Elaboração de Documentos: Redigir os avisos de privacidade, cláusulas para o regimento interno e políticas de acesso às imagens.
3. Treinamento: Orientar síndicos, administradores e funcionários sobre as práticas corretas.
4. Resposta a Incidentes: Auxiliar na condução de procedimentos em caso de vazamento de imagens ou solicitações de moradores.

Conclusão

As câmeras de segurança são ferramentas poderosas para a proteção do condomínio, mas seu uso deve ser equilibrado com o respeito à privacidade individual, conforme exigido pela LGPD. A solução não é deixar de monitorar, mas sim monitorar com inteligência, legalidade e transparência.

Um sistema de CFTV implementado dentro dos parâmetros legais não apenas evita passivos judiciais e multas, mas também fortalece a confiança dos moradores, que se sentem seguros sem se sentir invadidos. A segurança jurídica é, portanto, um complemento indispensável à segurança física.

Em nosso escritório, temos como propósito estabelecido defender os interesses de nossos clientes, observando sempre a ética e a melhor técnica. Nossa experiência nos capacita a guiar condomínios nesse caminho complexo, transformando o dilema da vigilância em uma solução de segurança eficaz e legalmente segura.

Se o seu condomínio possui ou planeja instalar câmeras de segurança, não deixe a conformidade com a LGPD para depois. Tenha um corpo jurídico em seu condomínio e evite riscos que venham a depor contra sua gestão.

Nosso escritório se coloca à disposição para esclarecimentos e para a análise do caso concreto.

Nota Ética: este conteúdo é informativo e educativo, em conformidade com o Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB, não substitui análise de caso concreto e não contém promessa de resultado.