Receber uma citação judicial de cobrança condominial pode ser assustador. Muitos proprietários se sentem desesperados, acreditando que a derrota é inevitável e que terão que pagar o valor exigido, não importa o quê. No entanto, essa percepção está longe da realidade. Nem toda ação de cobrança é válida, e você possui direitos fundamentais que podem ser usados para se defender e, sim, vencer a ação.

Este artigo tem como objetivo empoderá-lo, mostrando que a situação não está perdida. Vamos explorar 7 motivos pelos quais você pode ter uma defesa sólida e, com a estratégia jurídica correta, sair vitorioso de uma ação de cobrança condominial.

OS 7 MOTIVOS PELOS QUAIS VOCÊ PODE VENCER

1. Falta de Documentação Comprobatória

O problema: É comum que condomínios ajuízem ações de cobrança sem apresentar a documentação completa e detalhada que comprove a origem e a evolução do débito. Muitas vezes, vemos apenas uma planilha genérica, sem os boletos originais, recibos de pagamento ou extratos que demonstrem cada parcela devida.

Por que você pode vencer: O Código de Processo Civil (CPC) é claro: quem afirma um fato (neste caso, a existência de um débito) tem o ônus de prová-lo. Sem a documentação comprobatória adequada – como boletos, atas de assembleia que aprovaram as despesas, convenção do condomínio e uma planilha de cálculo detalhada – o condomínio não cumpre seu dever de provar o que alega. Um débito não comprovado é um débito que não pode ser cobrado judicialmente.

Ação prática: Exija que o condomínio apresente toda a documentação completa e individualizada de cada mês cobrado. Se não o fizer, sua defesa pode alegar a ausência de prova do direito.

2. Ausência de Notificação Prévia Comprovada

O problema: Em muitos casos, o condomínio parte diretamente para a via judicial sem antes tentar uma cobrança amigável ou, se tentou, não consegue comprovar que notificou o proprietário sobre o débito. A primeira notícia que o morador tem da dívida é a citação judicial.

Por que você pode vencer: Embora não seja um requisito legal absoluto para a propositura da ação, a jurisprudência entende que a tentativa de solução amigável e a notificação prévia do devedor são importantes para demonstrar o interesse de agir do condomínio e a boa-fé. A ausência de comprovação de que o condomínio buscou resolver a questão extrajudicialmente pode ser um ponto fraco, especialmente se o proprietário puder alegar desconhecimento do débito ou falta de oportunidade para negociar.

Ação prática: Questione onde está a notificação formal de cobrança enviada pelo condomínio antes da ação judicial. Se não houver prova de que você foi comunicado, isso pode enfraquecer a posição do condomínio.

3. Cálculo do Débito Não Detalhado

O problema: O condomínio apresenta um valor final de débito, mas não explica como chegou a esse montante. Não há discriminação clara de quais meses estão sendo cobrados, qual o valor original de cada cota, como foram aplicados os juros, a multa e a correção monetária, e quais os índices utilizados.

Por que você pode vencer: Um débito incerto e ilíquido (ou seja, cujo valor e composição não são claros e detalhados) não pode ser cobrado judicialmente. O proprietário tem o direito de saber exatamente o que está sendo cobrado para poder se defender. A falta de uma memória de cálculo detalhada e transparente impede o exercício pleno do direito de defesa.

Ação prática: Exija uma memória de cálculo detalhada, mês a mês, com a discriminação de cada valor (cota condominial, fundo de reserva, juros, multa, correção monetária) e os índices aplicados.

4. Possível Prescrição do Débito

O problema: Muitas ações de cobrança incluem débitos muito antigos, que podem ter ultrapassado o prazo legal para serem cobrados judicialmente.

Por que você pode vencer: O Código Civil estabelece que a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento particular (como as cotas condominiais) prescreve em 5 (cinco) anos. No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de que o prazo prescricional para a cobrança de cotas condominiais é de 5 (cinco) anos, a partir do vencimento de cada parcela. Se o condomínio está cobrando débitos que venceram há mais de cinco anos, essas parcelas podem estar prescritas e não podem mais ser exigidas judicialmente.

5. Ilegitimidade do Credor

O problema: Em alguns casos, a ação de cobrança é ajuizada por uma empresa terceirizada (como uma administradora de condomínios ou uma empresa de cobrança) em nome próprio, sem que haja uma comprovação clara de que essa empresa tem autorização legal para cobrar em nome do condomínio.

Por que você pode vencer: Apenas o verdadeiro credor tem legitimidade para ajuizar a ação de cobrança. Se a empresa terceirizada não apresentar um contrato de cessão de crédito válido ou uma procuração específica que a autorize a cobrar em nome do condomínio, ela pode ser considerada parte ilegítima para figurar no polo ativo da ação. A falta de legitimidade ativa é um vício processual grave que pode levar à extinção da ação sem julgamento do mérito.

6. Violação do Contraditório e Ampla Defesa

O problema: Quando a petição inicial do condomínio é genérica, confusa ou não explica claramente o que está sendo cobrado, o proprietário fica impossibilitado de entender a acusação e, consequentemente, de se defender adequadamente.

Por que você pode vencer: A Constituição Federal garante a todos o direito ao contraditório e à ampla defesa. Se a petição inicial não for clara e específica sobre o débito, ela pode ser considerada “inepta”, ou seja, inadequada para iniciar um processo. Uma inicial inepta impede o exercício pleno da defesa e pode levar à extinção do processo.

7. Má-fé Processual do Condomínio

O problema: O condomínio pode agir de forma desonesta durante o processo, como recusar-se a tentar uma conciliação, apresentar cálculos com juros abusivos, ou omitir informações relevantes.

Por que você pode vencer: O Código de Processo Civil prevê sanções para a litigância de má-fé, que ocorre quando uma das partes age de forma desleal, protelatória ou com intenção de prejudicar o andamento do processo. A recusa injustificada em participar de uma audiência de conciliação, por exemplo, pode ser interpretada como má-fé e gerar penalidades para o condomínio.

COMO SE DEFENDER: SEUS PRÓXIMOS PASSOS

Receber uma citação não significa que você perdeu a ação, significa que você tem um prazo para apresentar sua defesa (contestação) que é de 15 dias úteis a partir da citação. É crucial não perder esse prazo. Sua contestação deve ser apresentada por um advogado, de preferência, especialista na área condominial.

POR QUE CONTRATAR UM ADVOGADO ESPECIALIZADO

A complexidade de uma ação judicial exige conhecimento técnico e experiência.

Um advogado com experiência em direito condominial e processual civil saberá identificar os pontos fracos da ação do condomínio, elaborar uma defesa técnica e estratégica, e representá-lo adequadamente em todas as fases do processo. Ele poderá analisar a documentação, calcular a prescrição, negociar um acordo favorável e lutar pelos seus direitos.

Como escolher um bom advogado: Busque um profissional com boa reputação, experiência comprovada em casos semelhantes e que demonstre clareza e empatia ao explicar sua situação e as possíveis soluções.

CONCLUSÃO

Receber uma ação de cobrança condominial não é o fim da linha. Você tem direitos e, com a estratégia jurídica correta, pode vencer essa batalha. Não desista sem lutar! A chave é agir rapidamente, buscar orientação especializada e construir uma defesa sólida baseada nas falhas e inconsistências da ação do condomínio. Não enfrente essa situação sozinho!

Nosso escritório se coloca à disposição para esclarecimentos e para a análise do caso concreto.

Nota Ética: este conteúdo é informativo e educativo, em conformidade com o Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB, não substitui análise de caso concreto e não contém promessa de resultado.