A garagem, muitas vezes vista como um espaço meramente funcional, é um dos principais focos de tensão e litígio em condomínios. Em nosso escritório, com mais de três décadas de atuação nas áreas de Direito Condominial e Imobiliário, observamos que os conflitos envolvendo vagas de estacionamento, uso por visitantes, bicicletas e motos são responsáveis por uma parcela significativa das demandas judiciais. A ausência de um regimento interno claro e juridicamente sólido transforma a garagem em um campo de batalha, onde o direito de propriedade individual se choca com o uso coletivo do espaço comum. A gestão desse ambiente exige mais do que bom senso; exige conhecimento técnico e previsão legal.

A Natureza Jurídica da Vaga de Garagem: Propriedade ou Direito de Uso?

O primeiro passo para evitar conflitos é compreender a natureza jurídica da vaga. Ela pode ser:

1. Vaga Privativa (ou “de propriedade exclusiva”): Quando a vaga é registrada em matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis, como uma fração ideal do terreno. Neste caso, o proprietário tem pleno domínio sobre ela, podendo vendê-la, alugá-la ou emprestá-la independentemente da unidade residencial.
2. Vaga Designada (ou “de uso exclusivo”): Quando a vaga está vinculada a uma unidade específica por força da convenção de condomínio, mas não tem matrícula própria. Aqui, o condômino tem um direito pessoal de uso sobre a vaga, que é um bem comum. Esse direito é inseparável da unidade: quem vende o apartamento, vende o direito à vaga. A alienação separada é, em regra, vedada.

Confundir esses dois institutos é um erro grave. Um síndico que permite a venda de uma vaga designada como se fosse privativa pode gerar um passivo enorme para o condomínio, com a anulação do negócio e indenizações.

A Importância de um Advogado Especialista na Elaboração do Regimento Interno

A convenção condominial estabelece as regras gerais, mas é no regimento interno que se desenham os detalhes operacionais da garagem. Um documento mal redigido é uma porta aberta para interpretações divergentes e ações judiciais.

Um advogado especialista em direito condominial não atua apenas na fase do litígio. Sua atuação preventiva é crucial para:

• Evitar Nulidades: Regras que proíbem totalmente o aluguel de vagas designadas, por exemplo, podem ser consideradas abusivas, pois cerceiam o direito de propriedade. O especialista sabe dosar as restrições, tornando-as razoáveis e legais.
• Prever Cenários: Um bom regimento antecipa problemas: o que fazer com o veículo que obstrui a saída de outro? Como proceder com bicicletas e patinetes que ocupam corredores? Qual o prazo para remoção de um carro abandonado?
• Garantir a Executividade: Multas aplicadas com base em regras vagas (“perturbação do sossego”) são facilmente derrubadas na Justiça. O especialista redige dispositivos objetivos e com procedimento claro, que resistem a questionamentos.

Os Riscos de Agir Incorretamente: Consequências da Falta de Regras Claras

A gestão improvisada da garagem gera prejuízos concretos e mensuráveis:

1. Responsabilidade por Danos: Sem regras claras sobre manobras, velocidade e estacionamento, o condomínio pode ser responsabilizado solidariamente por colisões entre veículos de moradores, especialmente se houver falha na sinalização ou iluminação.
2. Invasão de Direitos: A tolerância com o uso prolongado de vagas de visitantes por moradores priva outros condôminos de receber suas visitas, podendo configurar até mesmo dano moral coletivo.
3. Desvalorização do Patrimônio: Um ambiente de garagem caótico, com disputas constantes, desvaloriza o imóvel como um todo. Potenciais compradores desistem ao perceberem o clima de conflito.
4. Custos Processuais: Ações de despejo de veículos, cobrança de multas contestadas e indenizações por danos consomem o tempo do síndico e os recursos financeiros do condomínio em honorários advocatícios e custas processuais.

Regras Essenciais para um Regimento Interno Eficaz

Um regimento interno robusto para a garagem deve abordar, no mínimo, os seguintes pontos:

• Identificação e Cadastro: Exigência de cadastro completo do veículo (placa, modelo, cor) e do condômino/responsável. Para vagas designadas, a lista deve ser atualizada e pública.
• Uso por Visitantes: Definição clara do número máximo de vagas destinadas a visitantes, tempo máximo de permanência (ex: 24h), sistema de controle (senha, cartão, caderno) e penalidades para o morador que “emprestar” sua vaga para o visitante burlar as regras.
• Circulação e Segurança: Estabelecimento de velocidade máxima (ex: 10 km/h), proibição de lavagem de veículos, obrigatoriedade de estacionamento dentro dos limites da vaga e normas para carga e descarga.
• Bicicletas, Motos e Patinetes: Criação de locais específicos e seguros para estacionamento, proibindo a amarração em colunas, rampas e corredores de fuga.
• Veículos Abandonados ou Irregulares: Criação de um procedimento para identificação, notificação extrajudicial ao proprietário e, após esgotadas as etapas amigáveis, remoção do veículo às custas do responsável.
• Sistema de Multas: Previsão de valores progressivos e aplicação que respeite o contraditório e a ampla defesa, com notificação formal antes da cobrança.

Estudo de Caso: Da Confusão à Ordem

Recentemente, em nosso escritório, fomos consultados por um condomínio onde a garagem era um cenário de verdadeiro caos. Vagas de visitantes eram ocupadas permanentemente, bicicletas bloqueavam a passagem de carros e discussões eram frequentes. O regimento interno era vago e inaplicável. Nossa atuação começou pela mediação dos conflitos existentes e pela condução de uma assembleia extraordinária. Apresentamos uma minuta detalhada de reforma do regimento interno, com todos os tópicos essenciais. Após a aprovação, orientamos a administração na implementação gradativa das novas regras. O resultado foi a pacificação do ambiente e a eliminação das fontes de conflito, demonstrando que a solução jurídica preventiva é sempre menos custosa e traumática do que a judicial.

Conclusão

A garagem não deve ser o calcanhar de Aquiles da gestão condominial. Transformá-la em um espaço harmonioso e funcional é uma tarefa que exige investimento em segurança jurídica. Regras claras, conhecidas por todos e aplicadas com imparcialidade previnem a maior parte dos conflitos.

Em nosso escritório, temos como propósito estabelecido defender os interesses de nossos clientes, observando sempre a ética e a melhor técnica. Com a experiência de décadas em assessoria condominial, posicionamo-nos como o parceiro estratégico para síndicos e administradoras que desejam sair do modo “apaga-incêndio” e adotar uma gestão profissional e preventiva. A paz na garagem começa no texto do regimento interno.

CONTE COM NOSSA ATUAÇÃO PARA MELHOR ORIENTAR VOCÊ E O CONDOMÍNIO!

Se a garagem do seu condomínio é fonte de dor de cabeça constante, ou se você percebe que as regras atuais são insuficientes para conter os conflitos, não espere que a situação se agrave. Uma consultoria especializada pode diagnosticar os problemas e oferecer a solução jurídica adequada.

Nosso escritório se coloca à sua disposição e do condomínio.

Nota Ética: este conteúdo é informativo e educativo, em conformidade com o Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB, não substitui análise de caso concreto e não contém promessa de resultado.